Najem okazjonalny – krok po kroku
- Najemca wskazuje lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana.
- Najemca dostarcza Wynajmującemu oświadczenia podpisane przez właściciela mieszkania zastępczego, w którym zawarta musi być jego zgoda na przyjęcie najemcy pod swój dach, gdy zajdzie taka konieczność.Dokument ten nie musi być poświadczony notarialnie, chyba że wymaga tego Wynajmujący.
- Wynajmujący i najemca podpisują umowę najmu okazjonalnego. Umowa nie wymaga formy aktu notarialnego.
- Z podpisaną umową i oświadczeniem Najemca musi udać się do notariusza. Na tym etapie należy sporządzić w formie aktu notarialnego oświadczenie Najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie. Wyłącznie to oświadczenie, stanowiące załącznik do umowy, musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.
- Najemca przekazuje wynajmującemu komplet dokumentów.
Od dnia rozpoczęcia najmu właściciel mieszkania ma 14 dni na zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Najemca powinien mieć wgląd do potwierdzenia, że wynajmujący dokonał tego zgłoszenia.
Pominięcie któregokolwiek z etapów sprawia, że nie możemy mówić o najmie okazjonalnym, a jedynie o zwykłym trybie najmu nieruchomości.
WAŻNE !!! Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat).
Nieuczciwy najemca - prawa Wynajmującego
Co może zrobić wynajmujący, który trafił na nieuczciwego najemcę? Tryb najmu okazjonalnego pozwala na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego w następujących przypadkach:
- jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód, wykracza przeciwko porządkowi domowemu itp., a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działania;
- kiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobił;
- gdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część;
- kiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkać.
Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość pozbycia się uciążliwego lokatora z mieszkania. Najemca – w przypadku wystąpienia którejś z powyższych sytuacji – otrzymuje od wynajmującego pisemne żądanie opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 dni.
Jeśli nie zastosuje się do tego żądania, właściciel nieruchomości może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który stanowi załącznik do umowy – a więc oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę. Sąd rozpatruje kompletny wniosek (z kopią żądania opuszczenia lokalu, potwierdzeniem jego doręczenia oraz potwierdzeniem zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego) w ciągu 3 dni. Następnie może uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.
Ponieważ najemca dobrowolnie poddał się egzekucji, co potwierdził notarialnie, może zostać eksmitowany z lokalu również w miesiącach zimowych. Przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie ani ciężarne kobiety.
Kto może skorzystać z tej formy?
Warto pamiętać, że najem okazjonalny dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które przeznaczone są do celów mieszkalnych. Korzystając z tego trybu nie wynajmiemy więc na przykład lokalu usługowego. Z umów najmu okazjonalnego nie mogą też korzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości. Tryb najmu okazjonalnego jest więc dostępny wyłącznie dla osób prywatnych.
Nieuzasadnione obawy najemców
Czy warto więc obawiać się najmu okazjonalnego? W żadnym wypadku – o ile jest się uczciwym najemcą. Formalności związane z podpisaniem takiej umowy nie są szczególnie zawiłe, a wynajmujący będzie zabezpieczony przed ewentualnymi problemami, które ciągną się czasem przez długie miesiące.